Au dernier trimestre de 2021, la banque centrale américaine a informé le marché de son intention de réduire les mesures de relance (tapering) pour lutter contre l’inflation. À partir de 2022, de nouvelles données économiques renforcent cette politique. Voici un résumé des réflexions à ce sujet.
Faits
- Mercredi 5 janvier, la banque centrale américaine a publié son résumé deréunion, connu sous le nom de Fed Minute. Le rapport a montré que les membres de la Fed sont plus bellicistes et préfèrent injecter moins de liquidités sur le marché. Le marché boursier a plongé en réponse à cela.
- Le 7 janvier, le rapport sur l’emploi américain pour le mois de décembre a étépublié, soutenant l’idée d’un marché du travail fort. Au nord de la frontière, ici, dans notre beau Canada : le marché du travail pour décembre était encore plus fort. Le Canada a enregistré un gain d’emploi de 54,7 000 personnes, dépassant les prévisions consensuelles de 25 000, ce qui porte le taux de chômage à 5,9 %, atteignant le niveau de 5,7 % observé avant la pandémie.
Résultat
Nous constatons moins d’injection de liquidités de la part des banques centrales américaines et canadiennes. Dans le même temps, le marché a ses attentes mises à jour à la hausse à 3 hausses de taux en 2022 (3 x 0,25% = 0,75%), ce qui nous amènera au niveau de novembre 2018. Il y a maintenant 80% de chances que la Fed commence à relever ses taux en mars.
Notre recommandation pour 2022 :
- Un taux plus élevé est à venir, ce qui signifie un coût du capital plus élevé et plus de frais d’intérêt pour les prêts hypothécaires.
- Des taux plus élevés entraînent une baisse de la demande sur le marché du logement, mais en même temps, nous allons avoir des immigrants historiques (nouvelle demande) sur le marché canadien. De plus, une croissance mondiale saine devrait permettre aux prix déjà élevés des produits de base de rester dans la fourchette en 2022, ce qui est positif pour l’économie canadienne. Par conséquent, l’effet net sur l’immobilier canadien doit être vu. Cependant, ces facteurs rendent les transactions hors marché plus précieuses pour les investisseurs. Nous recommandons des transactions durables en espèces dans un environnement de hausse des taux.
- Nous ne voyons pas de hausse des taux. Le niveau d’endettement est élevé et ni le gouvernement américain ni le gouvernement canadien n’ont obtenu un soutien public majoritaire significatif. Donc, ils ne peuvent pas augmenter les impôts, et ils ne peuvent pas tolérer la colère des gens en raison de la hausse des taux d’intérêt. La seule façon de sortir de la dette est de dévaluer la monnaie (bon pour l’immobilier). Encore une fois: plus élevé mais pas de saut de taux.
- Des taux plus élevés sont à venir, et le service de la dette devient plus cher. Si les investisseurs contractent de nouveaux prêts, la durée du prêt (période d’amortissement) devrait être aussi longue que possible pour réduire le fardeau de la dette.
- Que se passe-t-il si nous nous trompons et que les banques centrales vont trop loin et trop vite en resserrant les liquidités ? Ensuite, nous pourrons entrer en récession. En période de récession ou de resserrement financier, vous avez besoin de liquidités, c’est là que l’investissement multifamilial axé sur la location l’emporte sur les maisons spéculatives à prix riche. Pour l’instant, les acheteurs sont actifs même si l’abordabilité a déjà chuté à un creux historique dans plusieurs régions métropolitaines du Canada, dont Montréal, Ottawa et Toronto. Nous nous attendons à ce que la ruée vers l’achat auprès des investisseurs se poursuive à court terme, car ils tentent de bloquer leurs prêts hypothécaires avant que les nouveaux taux n’entrent en vigueur.
- Si nous nous trompons et que les banques centrales vont trop loin et trop vite en resserrant les liquidités, la location d’unités haut de gamme peut être difficile. Nous continuons de surveiller les nouveaux condominiums haut de gamme à Toronto, Montréal et Vancouver.
Conclusion
Les prix élevés des logements ne sont pas en eux-mêmes un catalyseur pour un changement sur le marché immobilier, mais ils signalent le potentiel de correction à mesure que les taux d’intérêt augmentent. Par conséquent, nous mettons l’accent sur l’inclinaison vers des villes moins chères avec des rendements locatifs plus élevés.
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