Macro Perspective
Le logement est l’un des principaux sujets de débat entre les autorités et les investisseurs au Canada. Une période prolongée de faibles taux d’intérêt a encouragé les Canadiens à augmenter leurs actifs en empruntant, et maintenant que les banques centrales et la Banque du Canada ont commencé à augmenter les taux d’intérêt, la question est de savoir dans quelle mesure les Canadiens sont vulnérables au coût plus élevé de la dette. L’immobilier est-il encore un investissement rationnel ? Dans quelle mesure les villes canadiennes sont-elles différentes en ce qui concerne le degré de vulnérabilité? Pour répondre à ces questions, nous avons tenté d’examiner les facteurs macroéconomiques fondamentaux du marché immobilier canadien et, en mettant l’accent sur le domaine de compétence principal d’Uptimo, la ville de Sherbrooke, nous avons présenté une vision claire du marché canadien de l’habitation.
Quel est le bilan immobilier en tant que classe d’actifs?
Le graphique en mosaïques ci-dessous montre la performance de 8 classes d’actifs différentes au cours des 18 dernières années. Nous pensons qu’il peut donner une bonne compréhension car il compose également les crises financières de 2008. Comme vous pouvez le voir dans les deux dernières colonnes, le rendement annuel moyen de l’immobilier au cours des 18 dernières années était de 11%, dépassant toutes les autres classes d’actifs et cette lecture peut devenir encore plus intéressante lorsque vous considérez également la volatilité des actifs. La volatilité est un baromètre statistique permettant d’évaluer le risque d’investissement, et un investisseur rationnel ne devrait considérer un actif que si son rendement attendu peut compenser ses risques. Cela dit, l’immobilier est le troisième actif après les obligations de sociétés et les obligations d’État du point de vue du rapport risque-rendement, mieux que les actions au cours des 18 dernières années. Nous ne suggérons pas d’obligations pour les investisseurs, en particulier les obligations à long terme, car elles sont les plus sensibles à la hausse des taux d’intérêt.
[1] Nous avons utilisé REIT comme proxy pour les actifs immobiliers. REIT est un titre négocié en bourse représentant la valeur d’une société immobilière. Bien qu’il soit généralement affecté par l’environnement général du marché boursier à court terme, à long terme, il reflète bien ses biens immobiliers sous-jacents qu’il représente.
Deux facteurs expliquent ce rendement significatif sur le marché immobilier canadien :
Baisse séculaire des taux d’intérêt: Le vieillissement de la population, l’amélioration de l’efficacité, le niveau élevé de concurrence par les prix entre les fournisseurs de biens et de services ainsi qu’une plus grande sensibilisation des consommateurs grâce aux achats en ligne, la baisse du prix du pétrole et la diminution de la part de l’énergie dans les dépenses des ménages par rapport à il y a dix ans, ont entraîné l’inflation du monde développé à un niveau séculaire déprimé, ce qui a entraîné une baisse de leurs taux d’intérêt. Un taux d’intérêt plus bas signifie de l’argent moins cher à emprunter et une accumulation de richesse. Chez Uptimo, nous pensons que ce régime ne sera pas modifié car aucun des facteurs susmentionnés ne sera différent dans un avenir prévisible.
Depuis 2016, le marché a commencé à intégrer la hausse des taux d’intérêt par les banques centrales, y compris la Banque du Canada. Un taux d’intérêt plus élevé signifie un coût d’emprunt plus élevé, mais les investisseurs ne doivent pas confondre taux plus élevé et environnement de taux élevés. Le marché s’attend à un maximum de 2 hausses de taux de la Banque du Canada, ce qui signifie 0,5%. Si vous avez investi dans des marchés coûteux comme Toronto ou Vancouver, même cette très petite augmentation peut déclencher une réaction du marché. (veuillez lire la section Aperçu du logement pour des informations plus détaillées sur les villes), mais d’autres villes dont le marché du logement n’a pas été faussé par des paris spéculatifs se maintiendront avec des taux plus élevés tant que le taux de chômage sera à un niveau sain.
Pour illustrer ce concept, examinons la relation entre le rendement des obligations du gouvernement canadien à 10 ans (comme approximation du niveau des taux d’intérêt) et le taux de capitalisation canadien moyen. Comme vous le voyez, le niveau des taux d’intérêt, la ligne vert clair, a été augmenté de 1,7% à 2,26% au cours des 24 derniers mois, mais le taux de capitalisation a légèrement baissé. La forte demande d’immeubles multifamiliaux et d’immeubles industriels maintient le taux de capitalisation canadien à un faible niveau, bien que le taux d’intérêt ait augmenté au cours des 24 derniers mois. Nous pensons que cette tendance va persister. Sur la base de notre analyse, pour que le taux de capitalisation commence à augmenter, le rendement des obligations d’État à 10 ans devrait se négocier autour de 3%. Cela nécessitera 4 hausses de taux supplémentaires de la part de la Banque du Canada, ce que nous ne voyons pas dans un avenir prévisible; il y a même des débats qui pourraient être que la BdC sera forcée de réduire ses taux à la fin de 2019 si la crise pétrolière en Alberta se poursuit.
[2] Le taux de capitalisation ou, Cap Rate, est utilisé dans le monde de l’immobilier pour indiquer le taux de rendement attendu. Cette mesure est calculée en fonction du revenu net que la propriété devrait générer. Le taux plus élevé signifie généralement un prix d’achat inférieur. Par conséquent, le taux de capitalisation comprimé est un signe de forte demande sur le marché immobilier.
[3] Surchauffe= lorsque la vente dépasse la nouvelle annonce. Accélération des prix = Augmentation rapide du prix des maisons; Surévaluation = situation dans laquelle la relation entre les prix des logements et le revenu personnel disponible, la population, le taux d’intérêt et le taux de chômage est faussée; Surconstruction = lorsque le taux d’inoccupation des appartements locatifs et l’inventaire des unités nouvellement construites et invendues sont plus élevés que la normale.
Aperçu de l’évaluation du marché de l’habitation au Canada :
La SCHL a publié sa plus récente observation sur le marché canadien de l’habitation fondée sur quatre paramètres : la surchauffe, l’accélération des prix, la surévaluation et la construction excessive. L’analyse montre un degré élevé de vulnérabilité globale au niveau national, mais avec des disparités entre les différentes villes. Vancouver, Victoria, Toronto et Hamilton présentaient un degré élevé de vulnérabilité, tandis que Montréal, Ottawa et Québec ont connu ce faible niveau.
Marché locatif
La demande de logements locatifs au Canada atteint des niveaux records. Les derniers chiffres représentent des fondamentaux solides et une offre limitée d’actifs multifamiliaux, ce qui fait grimper les évaluations des propriétés dans tout le pays. Le taux de capitalisation moyen national a diminué de ~19 points de base à 4,9%, dans toutes les catégories de propriétés multifamiliales au cours du 3T18, en particulier pour les produits de faible hauteur de classe B. Le segment multifamilial de Montréal a connu le resserrement le plus élevé de 62 points de base de son taux de capitalisation parmi toutes les villes canadiennes au cours du trimestre. Lorsque nous examinons les différents marchés canadiens, nous préférons la province du Québec, parce que son économie est plus diversifiée que celle des provinces de l’Ouest qui dépendent de l’énergie, et que son marché du logement n’a pas été gonflé par des spéculateurs, comme l’Ontario. Dans la section suivante, nous passons en revue les principes fondamentaux qui, selon nous, soutiennent le marché locatif au Canada.
Abordabilité réduite :
Les coûts de propriété d’une maison en 2018 ont augmenté d’environ 55% du revenu d’un ménage typique. C’est nettement plus élevé que 43,5 % il y a trois ans. L’augmentation des taux hypothécaires et la mise en œuvre de tests de résistance pour les demandes de prêt hypothécaire au cours des derniers trimestres ont été les principales raisons de ce fait.
La situation est plus grave à Toronto et à Vancouver, où la part du revenu dont un ménage aurait besoin pour couvrir la propriété est d’environ 95 % et 120 % respectivement. À Montréal, le marché continue de sembler abordable dans le contexte de prix relativement élevés dans d’autres villes, y compris Vancouver et Toronto, mais il pourrait commencer à faire face à des préoccupations similaires à mesure que l’offre se resserre. Par conséquent, à mesure que l’abordabilité se détériore, la location multifamiliale se positionne mieux à mesure que de plus en plus de personnes entrent sur le marché locatif.
Nombre record et croissant d’immigrants :
La population du Canada devrait croître à un taux annuel de 2,2 % pour atteindre 43,8 millions en 2036, comparativement à 35,2 millions en 2016. Le gouvernement fédéral a ciblé un accueil de 330 800 nouveaux immigrants pour 2019, contre 310 000 en 2018. Cela dit, la densité du logement ajoute également au côté de la demande de l’équation, puisque ~70% du total des mises en chantier au Canada sont des maisons multifamiliales et moins de 30% des maisons individuelles non attenantes.
Forte croissance de l’emploi :
Au troisième trimestre, le nombre de postes vacants et le taux de postes vacants ont augmenté d’une année à l’autre dans toutes les provinces, ce qui représente une première depuis le début de la série en 2015. Le salaire horaire moyen offert pour les postes vacants était de 41,75 $ pour les postes vacants exigeant un certificat ou un diplôme universitaire supérieur au baccalauréat, comparativement à 16,10 $ pour les postes vacants pour lesquels il n’y avait pas de niveau de scolarité minimum. Le Québec, l’Ontario et la Colombie-Britannique ont enregistré les hausses les plus marquées du nombre de postes vacants. Le nombre de postes vacants de plus (+35,5 %) s’est chiffré à 31 000 (+35,5 %) au Québec qu’au même trimestre un an plus tôt. La hausse a été généralisée dans la plupart des secteurs, avec les soins de santé et l’assistance sociale; les services d’hébergement et de restauration; et la fabrication étant à l’origine de près de la moitié de l’augmentation provinciale.
Selon les derniers résultats publiés par la SCHL, le taux d’inoccupation des appartements locatifs au Canada a diminué dans l’ensemble pour une deuxième année consécutive, passant de 3,0 % en 2017 à 2,4 %. Au Québec, le marché locatif a connu une année de resserrement, son taux d’inoccupation étant passé de 3,4 % en 2017 à 2,3 % en 2018. (Le taux d’inoccupation à Montréal et à Sherbrooke était de 1,9 % et 2,6 % en 2018 vs 2,8 % et 5,3 % en 2017 respectivement).
Le resserrement du marché locatif a été le plus élevé à Sherbrooke parmi les autres villes de la province. Un taux de migration supérieur à la moyenne, un nombre record d’inscriptions d’étudiants dans les universités de la ville et le vieillissement de la population ont été les principaux facteurs de ce fait. Les quartiers voisins des communautés étudiantes, Lennoxville et Mont-Bellevue, ont connu une forte baisse du taux d’inoccupation, passant de 6,3 % et 5,6 % à 2,5 % et 2,4 % respectivement. Parlant du marché de Sherbrooke, il convient de mentionner que les conditions du marché locatif sont beaucoup plus serrées dans le cas d’appartements nouvellement construits.
Un autre facteur clé pour les investisseurs en immeubles locatifs est le taux de roulement, qui est la proportion d’unités où de nouveaux locataires ont emménagé au cours du dernier exercice. Le taux de roulement des logements locatifs au Canada était de 19 % en 2018, en légère baisse par rapport à 20 % l’année précédente. Le ratio de roulement dans la région de Sherbrooke est passé de 25,7 % à 23 % en 2018. Le resserrement du marché locatif limite la capacité des locataires à trouver de meilleures alternatives.
La variation du loyer moyen de tous les appartements combinés en 2018 était de +2 % à Sherbrooke, ce qui accuse un retard par rapport au taux global de la province de Québec de +3,4 %, et nous pensons que l’écart est sur le point de se réduire à mesure que le taux d’inoccupation et de roulement diminue.
Le mot de la fin :
Comme la volatilité des marchés boursiers augmente et que le rendement des titres à revenu fixe n’est pas suffisant pour se prémunir contre l’inflation, les investisseurs ont besoin d’une classe d’actifs avec des flux de trésorerie prévisibles et moins sensibles aux variations des taux d’intérêt. Nous suggérons d’investir dans des propriétés multifamiliales B de faible hauteur, comme source d’accumulation de richesse et de génération de revenus dans cet environnement. Cependant, les investisseurs devraient s’inquiéter des villes surévaluées où les revenus générés ne sont pas suffisants pour supporter le coût mensuel des propriétés. Nous surpondérons la province de Québec dans notre portefeuille immobilier en mettant l’accent sur la ville de Sherbrooke.
Références des données :
Bloomberg, SCHL, RBC Capitaux, GMP Valeurs mobilières, CBRE Recherche, Recherche Banque Nationale, L’économiste
[4] L’immigration nette dans la ville était de 2 141 personnes en 2017, soit 31% de plus que l’année précédente.
Le mot de la fin :
Comme la volatilité des marchés boursiers augmente et que le rendement des titres à revenu fixe n’est pas suffisant pour se prémunir contre l’inflation, les investisseurs ont besoin d’une classe d’actifs avec des flux de trésorerie prévisibles et moins sensibles aux variations des taux d’intérêt. Nous suggérons d’investir dans des propriétés multifamiliales B de faible hauteur, comme source d’accumulation de richesse et de génération de revenus dans cet environnement. Cependant, les investisseurs devraient s’inquiéter des villes surévaluées où les revenus générés ne sont pas suffisants pour supporter le coût mensuel des propriétés. Nous surpondérons la province de Québec dans notre portefeuille immobilier en mettant l’accent sur la ville de Sherbrooke.
