Perspectives du marché immobilier 2019

Perspective macroéconomique

L’immobilier est l’un des principaux sujets de débat entre les autorités et les investisseurs au Canada. Les faibles taux d’intérêt des dernières années ont incité les Canadiens à emprunter, et maintenant que les banques centrales et la Banque du Canada ont commencé à augmenter les taux d’intérêt, les questions qui se posent sont les suivantes: quelle est la vulnérabilité des Canadiens face au coût élevé de la dette? Est-ce que l’investissement immobilier demeure un investissement rationnel? Où se positionne les villes du Canada face à cette vulnérabilité? Pour répondre à ces questions, nous avons passé en revue les principaux facteurs macro-économiques du marché immobilier canadien et, plus particulièrement, le marché de référence d’Uptimo, soit la ville de Sherbrooke.

 

Inoccupation Sherbooke, Quebec, Canada

 

 

HISTORIQUE DU MARCHÉ IMMOBILIER EN TANT QU’ACTIF FINANCIER

Le graphique ci-dessous démontre l’évolution de 8 classes d’actifs distincts au cours des 18 dernières années. Nous pensons que ce graphique reflète bien la réalité économique puisqu’il inclut la crise financière de 2008. Comme vous pouvez le constater dans les deux dernières colonnes, le rendement immobilier annuel moyen des 18 dernières années a été de 11.2%, supérieur à celui de toutes les autres classes d’actifs, et cette lecture peut devenir encore plus intéressante si vous tenez compte de la volatilité des actifs. La volatilité est un baromètre statistique permettant d’évaluer le risque d’un investissement. Un investisseur rationnel ne devrait envisager un actif que si son rendement attendu peut compenser ses risques. En terme de risques et rendements, l’immobilier se classe au troisième rang des actifs ayant le mieux performés au cours des 18 dernières années tout juste après les obligations de sociétés et les obligations d’État. Les obligations étant sensibles à la hausse des taux d’intérêt, il nous semble juste de conclure qu’à la lumière de ces informations, l’immobilier constitue la classe d’actifs la plus attrayante pour les investisseurs.

Assest class tile charte

[1]  Nous avons utilisé les REIT en tant que proxy pour l’actif immobilier. Un REIT est un titre négocié en bourse représentant la valeur d’une société immobilière. Bien qu’il soit affecté par la volatilité boursière à court terme, les retours à long terme son bien ceux des sous-jacents qu’il représente

Voici les principaux facteurs qui expliquent la bonne performance des actifs immobiliers canadiens

  • Baisse séculaire des taux d’intérêt: Le vieillissement de la population, l’augmentation de l’efficacité, l’augmentation de la concurrence des fournisseurs de biens et services, l’augmentation du pouvoir d’achat des consommateurs avec l’émergence des achats en ligne, la diminution du prix du pétrole et la diminution du prix d’énergie dépensé par les ménages par rapport à il y a dix ans sont tous des facteurs qui ont contribué à maintenir un faible taux d’inflation et, conséquemment, cela a résulté par une diminution des taux d’intérêts. Un taux d’intérêt plus bas signifie des emprunts moins coûteux et une accumulation de richesse. Chez Uptimo, nous pensons que cette situation demeurera dans les prochaines années puisqu’aucun de ses facteurs mentionnés précédemment ne tend à changer dans un avenir rapproché.Secular decline in interest rate
  • Depuis 2016, les banques centrales, y compris la Banque du Canada, ont commencé à augmenter les taux d’intérêt. Un taux d’intérêt plus élevé signifie un coût d’emprunt plus élevé. Or, les investisseurs ne doivent pas confondre une augmentation des taux d’intérêt avec des taux d’intérêt élevés. En effet, le marché s’attend à un maximum de deux hausses des taux d’intérêt de la part de la Banque du Canada, représentant 0.5%. Dans les marchés coûteux comme Toronto ou Vancouver, de légères augmentations des taux d’intérêt peuvent déclencher des réactions (veuillez consulter la section “Aperçu de l’évaluation du marché de l’habitation du logement” pour des informations plus détaillées sur les villes). Or, pour les autres villes qui ne sont pas autant distortionnées par la spéculation, celles-ci seront en mesure de se maintenir malgré l’augmentation des taux d’intérêt tant que le taux de chômage demeurera sain.

    The Bloomberg Central Bank Outlook

  • Pour illustrer ce concept, examinons la relation entre le rendement des obligations canadiennes 10 ans (en tant que substitut du niveau de taux d’intérêt) et le taux moyen de capitalisation canadien. Comme vous le voyez, le niveau du taux d’intérêt (ligne verte claire) a augmenté de 1,7% à 2,26% au cours des 24 derniers mois tandis qu’on peut observer une légère baisse du taux de capitalisation. La forte demande de propriétés multifamiliales et d’immeubles industriels maintient le taux de capitalisation canadien à son plus bas niveau, malgré la hausse des taux d’intérêt. Nous pensons que ce modèle va persister. D’après notre analyse, pour que le taux de capitalisation augmente, le rendement des obligations canadiennes 10 ans devrait se négocier autour de 3%. Cela nécessitera 4 hausses supplémentaires des taux de la part de la BdC, ce que nous ne prévoyons pas dans un avenir rapproché. Certains débats pourraient même conduire la BdC à réduire ses taux à la fin de 2019 si la crise pétrolière en Alberta se poursuit.

    National Average Cap Rate

[2] Le taux de capitalisation est utilisé en immobilier pour indiquer le taux de rendement attendu. Cette mesure est calculée sur le revenu net que la propriété devrait générer. Le taux plus élevé signifie généralement un prix d’achat inférieur. Par conséquent, un taux de capitalisation comprimé est un signe de forte demande sur le marché 

APERÇU DE L’ÉVALUATION DU MARCHÉ DE L’HABITATION AU CANADA:

La dernière observation du marché canadien de l’habitation de la SCHL s’appuie sur quatre paramètres: la surchauffe du marché (Overhreating), l’accélération de la croissance des prix (Price Acceleration), la surévaluation (Overvaluation) et la construction excessive (Overbuilding). L’analyse présente un degré de vulnérabilité élevé au niveau national, mais avec des disparités entre les différentes villes. Vancouver, Victoria, Toronto et Hamilton présentent un degré de vulnérabilité élevé contrairement à Montréal, Ottawa et la ville de Québec.

Overheating, price acceleration, overvaluation, and overbuilding.

 

[3] Surchauffe = lorsque les ventes dépassent les mises en marché. Accélération des prix = augmentation rapide du prix des maisons; Surévaluation = une situation où la relation entre les prix de l’immobilier et le revenu personnel disponible, la population, le taux d’intérêt et le taux de chômage se déforme; Overbuilding = lorsque le taux d’inoccupation des appartements en location et les stocks de logements neufs et invendus sont supérieurs à la normale

MARCHÉ LOCATIF

La demande de logements locatifs au Canada atteint des niveaux record. Les derniers chiffres révèlent que les fondamentaux sont solides, supporté par un nombre limité d’immeubles multifamiliales, ce qui élève la valorisation des propriétés dans tout le pays. Le taux de capitalisation moyen national a diminué de 19 points de base, pour s’établir à 4,9%, dans toutes les catégories de propriétés multifamiliales au troisième trimestre de 2018, en particulier pour les produits de la catégorie B. Le segment multifamilial de Montréal a connu le resserrement le plus fort de son taux de capitalisation de 62 points de base parmi toutes les villes canadiennes au cours du trimestre. Lorsque nous examinons différents marchés canadiens, le Québec est celui qui se démarque de par : son économie plus diversifiée que les provinces de l’ouest qui sont dépendantes de l’énergie et, contrairement à l’Ontario, le marché n’est pas gonflé par la spéculation. Dans la section suivante, nous passerons en revue les principes fondamentaux qui, selon nous, soutiennent le marché locatif au Canada et, plus particulièrement, au Québec:

Demand for rental housing across Canada

Accessibilité à la propriété:

En 2018, les coûts d’accès à une maison ont augmenté pour s’établir à environ 55% du revenu d’un ménage. C’est significativement supérieur à 43.5% d’il y a trois ans. Cela est causé par l’augmentation des taux hypothécaire et la mise en œuvre de tests de résistance pour les demandes de prêts hypothécaire au cours des derniers trimestres. La situation est encore plus préoccupante à Toronto et à Vancouver, où les coûts d’accès à une maison sont respectivement d’environ 95% et 120% du revenu d’un ménage. En comparaison, Montréal reste abordable mais il pourrait commencer à faire face aux mêmes préoccupations en raison de la diminution de l’offre. En conclusion, plus l’accès à la propriété devient difficile, plus le marché locatif devient favorable.

Average annuel housing cost

 

Croissance de l’immigration :

La population canadienne devrait croître à un taux annuel de 2.2%, passant de 35.2 millions en 2016 à 43.8 millions en 2036. Le gouvernement fédéral a établi la cible d’immigration à 330 900 en 2019, comparativement à 310 000 en 2018. De plus, la demande est croissante puisqu’environ 70% des nouvelles constructions au Canada sont des multifamiliales et moins de 30% sont des maisons individuelles.

Canada is in demande charte

Croissance de l’emploi :

Au troisième trimestre, pour la première fois depuis 2015, le nombre de postes vacants et le taux de postes vacants ont augmenté d’une année à l’autre dans toutes les provinces. Le salaire horaire moyen des postes vacants nécessitant un certificat ou un diplôme universitaire supérieur au baccalauréat était de 41,75 $, comparativement à 16,10 $ pour les postes pour lesquels il n’existait pas de niveau d’éducation minimum. Le Québec, l’Ontario et la Colombie-Britannique ont enregistré les plus fortes augmentations du nombre de postes vacants. Il y avait 31 000 (+ 35,5%) postes vacants de plus au Québec qu’au trimestre correspondant de l’année précédente. La hausse a été généralisée dans la plupart des secteurs, avec les soins de santé et l’assistance sociale; hébergement et services de restauration; et le secteur manufacturier a représenté près de la moitié de l’augmentation provinciale.

Job vacancy in the third quarter of 2018

Selon le dernier résultat publié par la SCHL, le taux d’inoccupation des appartements locatifs au Canada a diminué pour la deuxième année consécutive, s’établissant à 2,4% contre 3,0% en 2017. Au Québec, le marché locatif a connu une bonne année, son taux d’inoccupation étant passé de 3,4% en 2017 à 2,3% en 2018. (Les taux d’inoccupation à Montréal et à Sherbrooke étaient respectivement de 1,9% et 2,6% en 2018 contre 2,8% et 5,3% en 2017).

Tightening of rental market - Vacancy Rate

Le resserrement du marché locatif à Sherbrooke a été le plus important au Québec. Un taux de migration supérieur à la moyenne, un nombre record d’étudiants inscrits dans les universités de la ville et une population vieillissante ont été les principaux facteurs à l’origine de ce phénomène. Les quartiers près des communautés étudiantes tels que Lennoxville et Mont-Bellevue ont enregistré une forte baisse du taux d’inoccupation. En effet, celui-ci est passé de 6,3% et 5,6% à 2,5% et 2,4% respectivement. Il convient de mentionner que le resserrement du marché locatif a été plus prononcé dans le cas des appartements nouvellement construits.

Le taux de rotation, qui représente la proportion de logements dans lesquels de nouveaux locataires ont emménagé au cours du dernier exercice, est un autre facteur clé pour les investisseurs d’immeubles locatifs. Le taux de roulement des loyers au Canada était de 19% en 2018, en légère baisse par rapport à 20% l’année précédente. Le taux de roulement dans la région de Sherbrooke est passé de 25,7% à 23% en 2018. Le resserrement du marché locatif limite la capacité des locataires à trouver de meilleures solutions.

La variation du loyer moyen de l’ensemble des appartements combinés en 2018 était de + 2% à Sherbrooke, ce qui est inférieur au taux global de + 3,4% au Québec et nous pensons que cet écart est sur le point de se réduire à mesure que le taux d’inoccupation et de roulement baisse.

Vacancy rate by year of construction, Sherbrooke

Conclusion:

Étant donné que la volatilité des marchés boursiers augmente et que les rendements des titres à revenu fixe ne sont pas suffisants pour se protéger contre l’inflation, les investisseurs ont besoin d’une classe d’actifs présentant des flux de trésorerie prévisibles et moins sensibles aux variations des taux d’intérêt. Nous suggérons d’investir dans des immeubles multifamiliaux de catégorie B, en tant que source d’accumulation de richesse et de génération de revenus dans cet environnement. Cependant, les investisseurs devraient s’inquiéter des villes surévaluées où le revenu généré ne suffit pas à supporter le coût mensuel des propriétés. Nous surpondérons la province du Québec dans notre portefeuille immobilier en mettant l’accent sur la ville de Sherbrooke.

References:

Bloomberg, CMHC, RBC Capital, GMP Securities, CBRE Research, National Bank Research, The economist

[4] L’immigration nette dans la ville s’élevait à 2 141 personnes en 2017, soit 31% de plus que l’année précédente.

 

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